Recentemente, jornais de
todo o país noticiaram a aprovação, na Câmara dos Deputados, do Projeto de Lei nº
1220-A/2015, que visa disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do
adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O texto original foi alterado, tendo como Relator o Deputado José Stédile.O presente artigo pretende trazer ao leitor algumas das inovações que o projeto de lei visa introduzir na legislação. Mas, claro, sem a pretensão de esgotar o tema. E para facilitar a compreensão, favorecendo a didática do
leitor, as modificações trazidas pelo Projeto de Lei serão abaixo indicadas, em tópicos: Atraso de 180 dias.O primeiro destaque é para a questão do prazo de 180 dias, que o incorporador tem de carência para a entrega do
imóvel. O texto prevê que caso esteja expresso no contrato, de forma clara e destacada, a possibilidade do atraso de 180 dias pelo incorporador, este fato não ocasionará a resolução do contrato por parte do
adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Questão esta, aliás, que já vinha
sendo pacificada pela justiça.
O que fez a lei foi deixar claro
este entendimento. Atraso superior a 180 dias com resolução do contrato caso haja atraso superior aos 180 dias previstos, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode
resolver o contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida
em contrato. Tudo, em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução. Devendo ainda ser corrigidos, na forma da lei. Atraso superior a 180 dias sem resolução do contrato Caso a entrega do imóvel demore além dos 180 dias e não
haja resolução do contrato por parte do adquirente, será a ele devida, na entrega do imóvel, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, de maneira corrigida. Mas note que isto só ocorrerá para o adquirente adimplente.
Multa A lei prevê, ainda, que a multa acima indicada não pode se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato. Distrato ou resolução por inadimplemento A lei acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, que estabelece que caso seja desfeito o contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente paga. Aluguel e encargos sobre o imóvel E em função do período em que a unidade imobiliária esteve à disposição do adquirente,ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel e as cotas condominiais como valores correspondentes à eventual fruição do imóvel pelo adquirente (limitando a 1% ao mês sobre o valor atualizado do lote definido em contrato); montante devido por cláusula penal e despesas administrativas (incluindo-se arras ou sinal), limitando a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórias; débitos sobre impostos, contribuições condominiais, associativas ou outras do tipo; comissão de corretagem, desde que integrada ao preço
do lote.
Prazo para o pagamento da restituição. A lei estabelece o prazo de até 12 parcelas mensais, para o pagamento da restituição a que se refere o tópico acima. O prazo inicial está descrito caso a caso na lei. Nova venda Após o “distrato” com o adquirente, somente será feito o registro de contrato de nova venda se ficar comprovado o início da restituição ao antigo adquirente, exceto se as partes houverem pactuado expressamente de forma diversa em distrato por elas assinado. O projeto de lei 1220/2015 passou na Câmara de Deputados. Agora está pendente de apreciação pelo Senado Federal. Caso a lei seja finalmente aprovada, as incorporadoras e os adquirentes terão regras mais claras a serem aplicadas aos negócios imobiliários. A esperança é de que haja maior segurança jurídica nas relações entre as partes, muito embora possam existir novas
interpretações pelo poder judiciário.
Por: Diário das Leis