Residir em condomínio tem lá suas vantagens (ex. segurança, piscina, salão de festas)e desvantagens (ex. barulho
de vizinhos, condomínio). A desvantagem aumenta quando o número de inadimplentescresce, prejudicando aqueles
que estão em dia com suas obrigações. Por tal razão, os síndicos e administradoras de condomínios formulam diversas formasde coibirem a inadimplência,estabelecendo punições severas para os condôminos devedores, dentre elas a proibição de utilizar a área comum do edifício (piscina, academia,quadra de esporte, salão defestas, entre outros), vislumbrando assim compelir o condômino a quitar seus débitos e sempre estar com suas obrigações em dia.
No entanto, questiona-se: tal proibição é legal? Há os que creem que somente pelo fato de existir previsão no regimento interno e/ou convenção de condomínio essa seria plenamente possível. É certo que tanto o regimento interno quanto a convenção estabelecem as políticas e condutas do condômino, mas tais regras não podem se sobrepor aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos em nossa legislação. Referidos instrumentos devem estar em consonância com a lei e ainda que haja previsão em sentido contrário, tais normas não terão nenhum amparo legal.
A restrição ao direito de uso da área comum, em decorrência de dívida, tem óbice no direito de propriedade, no direito de ir e vir do cidadão. A propriedade imobiliária abrange não só a fração ideal no solo mas, também, as demais partes comuns do condomínio, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do referido, conforme preconiza o art. 1.331, § 3º do Código Civil. Compete salientar que não há nenhum respaldo legal de que o uso das partes comuns do condomínio está atrelado a adimplência do condômino,pois tal respaldo beiraria ao absurdo, dado ao fato de que o inadimplente também é dono do todo, logo não pode ter o
acesso à sua propriedade limitado.
Salienta-se que referida restrição não possui efeito prático, pois a mesma não obriga o condômino inadimplente ao pagamento, mas, tão somente, o expõe a situação vexatória, ainda mais se tal negativa ocorreu para familiares e diante de terceiros, tendo sido deixado explícito que o motivo era o inadimplemento, ferindo, assim, o princípio da dignidade humana. Os meios legais para compelir o condômino inadimplente a cumprir com suas obrigações previstas no Código Civil são, em sua maioria, de natureza pecuniária, vejamos: multa moratória de até 2% sobre o
valor do débito, além de juros e correção monetária; protesto; ação judicial de cobrança; penhora do imóvel; impedimento de voto. Há de se ressaltar que o condômino devedor contumaz(reincidente na inadimplência),à luz do art. 1.337 do Código Civil, poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente a até 5 vezes do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração no ato, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Assim, qualquer forma de cobrança de débitos condominiais de condômino inadimplentes diferentes das previstas em nosso ordenamento jurídico é ilegal, mesmo que haja previsão em convenção ou regimento interno. Diante da negativa de acesso às áreas comuns do condomínio, o condômino inadimplente pode ingressar comuma ação de obrigação de fazer, a depender do caso, cumulada com indenização por danos morais.
Por: Diário das Leis