O fundo de reserva em condomínios desempenha um papel fundamental na sustentabilidade financeira e na manutenção adequada das edificações.
Dessa forma, o fundo é destinado para lidar com despesas emergenciais e não previstas, garantindo a tranquilidade dos condôminos e a preservação do patrimônio coletivo.
Por isso, queremos abordar esse tema que é de interesse de administradoras, síndicos, condôminos e moradores. Saiba mais sobre o fundo de reserva do condomínio neste artigo.
Afinal, o que é fundo de reserva?
O fundo de reserva, de maneira geral, funciona como um estoque de dinheiro do condomínio, uma espécie de poupança. Dessa forma, o condomínio consegue investir em melhorias, obras, manutenções ou outras despesas.
Ou seja, o propósito central do fundo de reserva é atender a situações que vão além das despesas rotineiras do condomínio, como emergências inesperadas, eventos imprevistos e obrigações urgentes.
Assim, o fundo de reserva em condomínios representa uma das abordagens mais convencionais e amplamente adotadas para gerar recursos adicionais.
O que diz a legislação brasileira
Não é obrigatório que o condomínio tenha um fundo de reserva, de acordo com o Código Civil. Contudo, é uma prática amplamente adotada pela maioria dos condomínios.
O fundo de reserva encontra previsão na antiga Lei nº 4.591 de 1964, também conhecida como “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias”. Quando estabelecido, é necessário que ele esteja formalizado na convenção do condomínio, no regimento interno ou que receba aprovação em assembleia.
Quem paga o fundo de reserva do condomínio
O responsável pelo pagamento é uma dúvida comum. Isso porque, a questão gira ao entorno da obrigação do proprietário e do locatário. Neste tópico, vamos esclarecer essa questão.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador é o responsável pelas despesas extraordinárias.
E o que isso quer dizer na prática?
Despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Observe o que diz o artigo 22 da Lei do Inquilinato:
ART. 22. O LOCADOR É OBRIGADO A:
I – ENTREGAR AO LOCATÁRIO O IMÓVEL ALUGADO EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA;
[…]
X – PAGAR AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO.
PARÁGRAFO ÚNICO. POR DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO SE ENTENDEM AQUELAS QUE NÃO SE REFIRAM AOS GASTOS ROTINEIROS DE MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO, ESPECIALMENTE:
A) OBRAS DE REFORMAS OU ACRÉSCIMOS QUE INTERESSEM À ESTRUTURA INTEGRAL DO IMÓVEL;
B) PINTURA DAS FACHADAS, EMPENAS, POÇOS DE AERAÇÃO E ILUMINAÇÃO, BEM COMO DAS ESQUADRIAS EXTERNAS;
C) OBRAS DESTINADAS A REPOR AS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE DO EDIFÍCIO;
D) INDENIZAÇÕES TRABALHISTAS E PREVIDENCIÁRIAS PELA DISPENSA DE EMPREGADOS, OCORRIDAS EM DATA ANTERIOR AO INÍCIO DA LOCAÇÃO;
E) INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE SEGURANÇA E DE INCÊNDIO, DE TELEFONIA, DE INTERCOMUNICAÇÃO, DE ESPORTE E DE LAZER;
F) DESPESAS DE DECORAÇÃO E PAISAGISMO NAS PARTES DE USO COMUM;
G) CONSTITUIÇÃO DE FUNDO DE RESERVA.
Nesse sentido, é de responsabilidade do inquilino as despesas condominiais ordinárias, como, por exemplo, luz e água. De acordo com o artigo 23, também da Lei do Inquilinato:
ART. 23. O LOCATÁRIO É OBRIGADO A:
I – PAGAR PONTUALMENTE O ALUGUEL E OS ENCARGOS DA LOCAÇÃO, LEGAL OU CONTRATUALMENTE EXIGÍVEIS, NO PRAZO ESTIPULADO OU, EM SUA FALTA, ATÉ O SEXTO DIA ÚTIL DO MÊS SEGUINTE AO VENCIDO, NO IMÓVEL LOCADO, QUANDO OUTRO LOCAL NÃO TIVER SIDO INDICADO NO CONTRATO;
[…]
XII – PAGAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO.
§ 1º POR DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO SE ENTENDEM AS NECESSÁRIAS À ADMINISTRAÇÃO RESPECTIVA, ESPECIALMENTE:
A) SALÁRIOS, ENCARGOS TRABALHISTAS, CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS E SOCIAIS DOS EMPREGADOS DO CONDOMÍNIO;
B) CONSUMO DE ÁGUA E ESGOTO, GÁS, LUZ E FORÇA DAS ÁREAS DE USO COMUM;
C) LIMPEZA, CONSERVAÇÃO E PINTURA DAS INSTALAÇÕES E DEPENDÊNCIAS DE USO COMUM;
D) MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS HIDRÁULICOS, ELÉTRICOS, MECÂNICOS E DE SEGURANÇA, DE USO COMUM;
E) MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS DE USO COMUM DESTINADOS À PRÁTICA DE ESPORTES E LAZER;
F) MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ELEVADORES, PORTEIRO ELETRÔNICO E ANTENAS COLETIVAS;
G) PEQUENOS REPAROS NAS DEPENDÊNCIAS E INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E HIDRÁULICAS DE USO COMUM;
H) RATEIOS DE SALDO DEVEDOR, SALVO SE REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR AO INÍCIO DA LOCAÇÃO;
I) REPOSIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA, TOTAL OU PARCIALMENTE UTILIZADO NO CUSTEIO OU COMPLEMENTAÇÃO DAS DESPESAS REFERIDAS NAS ALÍNEAS ANTERIORES, SALVO SE REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR AO INÍCIO DA LOCAÇÃO.
Como o fundo de reserva pode ser usado
Já falamos sobre a legalidade e o responsável pelo pagamento, agora é hora de falarmos sobre como o fundo pode ser usado no condomínio.
O primeiro passo para uma boa utilização do fundo de reserva é a consciência de que ele é parte do patrimônio condominial. Sendo assim, sua destinação é estabelecida pela convenção de condomínio ou regimento interno.
Desse modo, a finalidade do uso deve constar em documentos condominiais. E caso não esteja estabelecido ou claro, recomendamos fortemente que coloque essa pauta na próxima assembleia.
Em suma, o fundo pode ser utilizado para despesas emergenciais ou que não foram constadas na previsão orçamentária. Outrossim, o fundo também pode ser usado para despesas ordinárias, mas deve ser aprovado pela assembleia.
Por fim, o fundo de reserva não é restituído, tampouco pode ser distribuído entre os condôminos, ainda que de forma proporcional.
Valor para o fundo de reserva
O valor destinado ao fundo de reserva é estabelecido pela convenção do condomínio, de acordo com a Lei nº 4591/62. Geralmente, é fixado em uma faixa entre 5% e 10% das receitas condominiais.
Como implementar o fundo de reserva em um condomínio
O fundo de reserva deve constar na convenção do condomínio, no regimento interno ou estabelecido através de decisão tomada em assembleia.
Durante a criação do fundo, é igualmente crucial determinar os cenários nos quais ele será empregado, bem como atribuir a responsabilidade pela autorização dessas transações financeiras.
Outros tipos de fundo em condomínio
O fundo de reserva não é o único tipo que um condomínio pode ter. A seguir, vamos apresentar outros tipos.
Fundo de equipagem
Esse fundo é aplicado em condomínios recém-criados e destina-se à aquisição de equipamentos como lixeiras, tapetes, revestimentos para elevadores e mobiliário para áreas de lazer, por exemplo.
Rateios extras
Geralmente realizados em situações de imprevistos significativos (como processos judiciais envolvendo o condomínio) ou para preparar períodos de despesas elevadas, como o final do ano, quando ocorrem pagamentos adicionais aos funcionários.
Essa abordagem de captação de recursos é frequentemente vista com descontentamento pela administração, pois pode resultar em aumento da inadimplência.
Fundo de obras
Destina-se ao financiamento de reformas e melhorias na infraestrutura do condomínio. Dessa forma, o fundo de obras abrange as áreas comuns utilizadas pelos condôminos.
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