Os condôminos inadimplentes sempre são uma dor de cabeça para o síndico e também para o condomínio. E não tem como escapar, todo condomínio, sem exceção, possui condôminos que estão inadimplentes. Sabemos que, tal como afirma o Código Civil, mais precisamente em seu art. 1.348, Inciso VII, “compete ao síndico
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas”. Todavia, mesmo com a cobrança de multas, avisos e tudo mais, alguns inadimplentes ainda insistem em não pagar a sua cota condominial.
É nesse momento que, muitas vezes, o síndico, ou a assembleia de condôminos, resolvem tomar algumas atitudes drásticas para coagir o inadimplente a pagar o que deve. Certas vezes resolvem cortar o fornecimento de água e o
gás do condômino, ou então, mais drasticamente, o impedem de frequentar as áreas de uso comum do condomínio, tais como: piscina, churrasqueira, quadra de esportes e as áreas de lazer em geral. Mas isso é legal?
Em uma decisão publicada no DJE de 22.01.2019, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, entendeu ser
indevido restringir o acesso dos condôminos inadimplentes ao espaço gourmet do condomínio, pois não existe no Código Civil qualquer amparo legal para tanto: “Apelação Cível – Ação Constitutiva de Manutenção do Exercício de Direitos de Propriedade e uso por condômino cumulada com pedido de indenização por danos morais e declaração de nulidade de decisões tomadas em assembleia de condomínio – Desconto por pontualidade – Legalidade – Condômino inadimplente – Restrição de acesso às áreas comuns do condomínio – Ilegalidade – Danos morais
– Inocorrência – Recurso parcialmente provido. I – Embora a utilização do chamado “desconto por pontualidade” (mecanismo utilizado pelos condomínios para incentivar o condômino a fazer opagamento da taxa condominial
antes do prazo de vencimento estipulado no boleto, o que, no caso gera um desconto), seja perfeitamente possível e legal, conforme pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não tem qualquer amparo legal a restrição dos condôminos inadimplentes ao acesso às áreas comuns do condomínio, entre elas, como no caso, o espaço
“gourmet”. II – Em que pese tenha sido aprovado em assembleia condominial, temos que, por não estar amparada no Código Civil, não há como restringir o condômino inadimplente ao acesso do espaço “gourmet”, área comum do condomínio. III – No que tange ao pedido de danos morais, não assiste razão aos autores, ora apelantes, isso porque,
não há nenhuma prova nos autos de que, no momento em que não tiveram a entrega das chaves do espaço gourmet”, tenham sido submetidos e expostos pelo síndico, à época, a qualquer tipo de constrangimento e ainda mais perante aos demais condôminos.” (Embargos de Declaração Cível Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019). Esse entendimento acerca da proibição em aplicar qualquer sanção restritiva de direitos ao condômino inadimplente é indevida, haja vista que fere o direito de propriedade insculpido na Constituição Federal em seu art. 5º, Inciso XXII. Para a inadimplência vigora o princípio da pecuniariedade das penalidades. Isso significa que a punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial, sendo a única exceção a esta regra trazida pelo próprio Código Civil em seu art. 1.335,
Inciso III, que “veda o voto e a participação dos condôminosinadimplentes nas assembleias de condomínio”. Seguindo essa mesma linha de pensamento, entendemos ser completamente ilegal a proibição do inadimplente em
utilizar as áreas comuns do condomínio. O ato de vedar a circulação ou a utilização desses espaços configura uma dupla punição ao inadimplente, haja vista que ao pagar o valor da cota condominial em atraso, nela será cobrada a multa legal, correção monetária, juros e honorários advocatícios. Caso o síndico adote essa atitude de proibição, o condômino inadimplente poderá propor uma ação de obrigação de fazer, muitas vezes cumulada com danos morais, o que irá gerar uma despesa extra e muita dor de cabeça à administração do condomínio que já sofre com a situação de inadimplência. O condomínio possui maneiras legais e menos gravosas ao devedor para cobrar seu débito. Os encargos moratórios já estão previstos no Código Civil. Várias são as ações judiciais cabíveis para obrigar o condômino a adimplir com sua obrigação. Até mesmo a penhora do imóvel é possível, haja vista o caráter propter rem do débito. Portanto, deve-se sempre evitar qualquer decisão extrema como a da proibição que falamos aqui neste artigo, pois ele fere de plano o direito de propriedade.
Por: Diário das Leis