Pergunta: Um condomínio edilício pode adquirir imóveis? Favor indicar jurisprudências.
Favor indicar matérias sobre o assunto junto aos boletins
BDI Responde: A possibilidade de o Condomínio edilício adquirir bens imóveis é controversa.
Alguns juristas não a admitem, dada a falta de personalidade jurídica, fato que impediria o condomínio de atuar com maior desenvoltura no mundo jurídico, e assim não seria possível que este
adquira imóveis em seu nome. Os que defendem essa tese entendem que se, por exemplo, houver
a necessidade de aquisição de terreno vizinho para a construção de novas vagas de garagem ou de
espaço de lazer para os moradores, os condôminos terão que adquirir tal imóvel em seus próprios
nomes, com a atribuição da fração correspondente para cada um ou constituir uma sociedade civil
para este fim.
Contudo, a doutrina e jurisprudência atual já admitem que o condomínio adquira bens imóveis
em algumas hipóteses especiais.
Os que defendem essa possibilidade entendem que podemos encontrar nos condomínios os
mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços
para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A
manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade,
pois ao adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).
Com base nessas premissas, alguns estudiosos e até mesmo a jurisprudência vem defendendo a
possibilidade de este ente adjudicar unidades autônomas dos condôminos inadimplentes, tendo em
vista a realidade dos negócios jurídicos e a complexidade das relações civis imporem a admissão do
condomínio como pessoa distinta dos condôminos.
Em que pesem estas considerações, ao condomínio edilício já são assegurados alguns direitos,
como o de, por exemplo, postular em juízo (capacidade postulatória). Nesse ponto, importante
referenciar os comentários do Prof. Fábio Milman, ao afirmar que não há lógica que representa
ofensa ao sistema – material e processual brasileiro admitir que o condomínio: (a) seja credor de
contribuições de condôminos, (b) possa exigir judicialmente as contribuições em nome próprio, (c)
possa penhorar a própria unidade geradora do débito; contudo, não possa adjudicar o bem penhorado, à revelia da lei processual, que prevê no artigo 647 do CPC, a preferência desse ato sobre os
demais, inclusive sobre alienação em hasta pública. Conclui o autor, afirmando que “se problemas
para isto há, toca ao Estado resolvê-los.” (MILMAN, Fábio. Observações proferidas no V Simpósio de
Direito Imobiliário. Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial – AGADIE,
em outubro de 2007).
Portanto, negar ao condomínio a possibilidade de adjudicar (registrar a respectiva Carta) o imóvel torna inócua a capacidade postulatória e posterga a desocupação do bem pelo condômino
1ª quinzena – Fevereiro 2019 – nº 3 23
inadimplente.
O Conselho da Magistratura de São Paulo tem admitido as aquisições pelo condomínio edilício,
conforme pode ser visto nas Apelações Cíveis nº 257-6/4; nº 273-6/7; nº 363-6/8; nº 795-6/9; nº
829-6/5, entendendo que embora o condomínio edilício não possua personalidade jurídica, essa
regra comporta exceções, de interpretação estrita, sendo admitida somente:
a) quando houver inadimplência do adquirente no pagamento do preço da construção (art. 63, §
3º, da Lei n° 4.591/1964);
b) na hipótese de arrematação ou adjudicação da unidade autônoma em hasta pública para
satisfação de crédito resultante do não pagamento de despesas condominiais (aplicação analógica
do mesmo art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/1964).
c) no caso de expressa determinação judicial em feito jurisdicionado (Ap. Civ. nº 986-6/0, da
Comarca da Capital), no qual o juiz da causa determine o registro de imóvel em nome do condomínio.
Contudo, para que seja possível a adjudicação ou arrematação de unidade autônoma, o referido
conselho exige, porém, a satisfação simultânea dos seguintes requisitos:
a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento
das despesas condominiais (obrigações propter rem);
b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está
vinculado o débito condominial;
c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de
assembleia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente, nem
confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembleia (imprescindível) com anuências expressas de todos os condôminos (prescindível). (Ap.Civ.nº 795-6/9)
A anuência dos condôminos com a aquisição deve ser feita em Assembleia Geral especialmente
convocada para este fim. Contudo, esta anuência é dada somente pelos condôminos que estiverem
presentes nesta assembleia, e não da unanimidade de condôminos existentes no condomínio (Ap.Civ.
nº 795-6/9 e Ap.Civ. nº 829-6/5).
Observamos que após a unidade autônoma ser registrada em nome do condomínio, caso este vá
aliená-la a terceiros, serão necessários os mesmos requisitos exigidos para a aquisição, pois dependerá do ato da anuência dos condôminos, manifestada em assembleia geral.
Neste passo, adjudicado o bem pelo Condomínio, este representado pela pessoa do Síndico (nos
termos do artigo 1.348, II, do Código Civil) deve requerer o registro do título judicial perante o
Registro de Imóveis, apresentando a Ata contendo a anuência dos demais condôminos. Em caso de
posterior alienação para terceiros, assinará o contrato, a pessoa que responde como síndico no
momento da lavratura da escritura pública, demonstrando sua legitimidade através da Ata de eleição pela Assembleia, juntamente com a Ata de Autorização da Venda.
Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral
da Justiça, a jurisprudência e a legislação de seu Estado, para que não se verifique entendimento
contrário ao nosso. Havendo divergência, sugerimos obediência às referidas Normas, bem como a
orientação legal e jurisprudencial local.
Por: Diário das Leis
